กฎหมายเช่าในสวิตเซอร์แลนด์ เมื่อมีปัญหากับบ้านเช่าควรเริ่มที่ไหน?

กฎหมายเช่าคืออะไร?

Mietrecht (กฎหมายเช่า) กำหนดสิทธิและหน้าที่ระหว่าง Vermieter (ผู้ให้เช่า) กับ Mieter (ผู้เช่า) ทั้งบ้านพักอาศัยและสถานที่ประกอบธุรกิจ กฎสำคัญอยู่ใน Obligationenrecht หรือ OR (กฎหมายว่าด้วยหนี้และสัญญา) และกระบวนการข้อพิพาทอยู่ภายใต้กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสวิตเซอร์แลนด์

แม้กฎหมายเช่าจะอยู่ในกฎหมายแพ่ง แต่ถูกแยกเป็นกลุ่มใช้งานเพราะมีแบบฟอร์ม กำหนดเวลา และ Schlichtungsbehörde (หน่วยงานไกล่เกลี่ย) สำหรับเรื่องเช่าโดยเฉพาะค่ะ

เรื่องใดมักเกี่ยวข้องกับกฎหมายเช่า?

• Mietvertrag (สัญญาเช่า) และระเบียบอาคาร
• Mietzins (ค่าเช่า) และการขึ้นค่าเช่า
• Nebenkosten (ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม) และใบสรุปประจำปี
• Mietkaution หรือ Mietzinsdepot (เงินประกันการเช่า)
• Mängel (ความชำรุดบกพร่อง) เช่น ความร้อนไม่ทำงาน น้ำรั่ว หรือเชื้อรา
• Untervermietung (การให้เช่าช่วง)
• Kündigung (การยกเลิกสัญญาเช่า) และการขอต่อระยะเวลาเช่า
• การส่งคืนห้อง ความเสียหาย และ Übergabeprotokoll (บันทึกการส่งมอบ)

เริ่มเช่าบ้าน ควรตรวจอะไร?

1. อ่านสัญญาและค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ตรวจค่าเช่าสุทธิ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ระยะเวลาสัญญา กำหนดยกเลิก ผู้ที่เป็นคู่สัญญา รวมถึงข้อกำหนดเรื่องสัตว์เลี้ยง การซักผ้า ที่จอดรถ และการให้เช่าช่วง

Nebenkosten เรียกเก็บแยกจากค่าเช่าได้เมื่อมีการตกลงไว้เป็นการเฉพาะ จึงควรดูว่าสัญญาระบุรายการและวิธีจ่ายเป็น Akonto (จ่ายล่วงหน้าแล้วสรุปยอดภายหลัง) หรือ Pauschal (เหมาจ่าย) อย่างไร

2. ตรวจเงินประกันการเช่า

สำหรับที่พักอาศัย ผู้ให้เช่าเรียกเงินประกันได้ไม่เกินค่าเช่าสามเดือน และเมื่อนำเงินหรือหลักทรัพย์เป็นประกัน ต้องฝากไว้ในบัญชีหรือเงินฝากที่ธนาคารในชื่อผู้เช่า ผู้ให้เช่าไม่ควรเก็บเงินก้อนนี้ไว้ในบัญชีส่วนตัวของตนค่ะ

3. บันทึกสภาพห้องตอนรับมอบ

ตรวจ Übergabeprotokoll ถ่ายรูปความเสียหายเดิม พร้อมวันที่ และแจ้งรายการที่ตกหล่นเป็นลายลักษณ์อักษรโดยเร็ว วิธีนี้ช่วยป้องกันไม่ให้ความเสียหายเดิมถูกเรียกเก็บจากคุณเมื่อย้ายออก

ห้องเช่ามีปัญหา ควรทำอย่างไร?

1. ถ่ายรูปหรือวิดีโอ บันทึกวันที่ และเก็บหลักฐานผลกระทบ
2. แจ้งผู้ให้เช่าหรือ Verwaltung เป็นลายลักษณ์อักษร
3. อธิบายปัญหาให้ชัดและกำหนดเวลาที่เหมาะสมให้แก้ไข
4. เก็บสำเนาจดหมาย อีเมล และหลักฐานวันที่ส่ง
5. หากไม่แก้ไข ให้ตรวจสิทธิกับ Schlichtungsbehörde ก่อนดำเนินการต่อ

ขึ้นอยู่กับความรุนแรงและข้อเท็จจริง ผู้เช่าอาจมีสิทธิขอให้ซ่อม ขอปรับลดค่าเช่า เรียกค่าเสียหาย หรือใช้สิทธิอื่นตามกฎหมาย แต่สิทธิเหล่านี้มีเงื่อนไขและต้องดำเนินการให้ถูกขั้นตอน

ได้รับหนังสือขึ้นค่าเช่า

ตรวจว่าใช้แบบฟอร์มทางการของรัฐหรือไม่ ระบุเหตุผลและการคำนวณหรือไม่ เริ่มใช้วันใด และคุณได้รับเอกสารวันไหน การเพิ่มค่าเช่าสำหรับบ้านพักอาศัยหรือสถานที่ประกอบธุรกิจต้องปฏิบัติตามรูปแบบและระยะเวลาตามกฎหมาย

หากเห็นว่าการขึ้นค่าเช่าไม่ถูกต้อง ผู้เช่าสามารถยื่นโต้แย้งต่อ Schlichtungsbehörde ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้ง จึงไม่ควรรอจนค่าเช่าใหม่เริ่มมีผลแล้วค่ะ

ได้รับหนังสือยกเลิกสัญญาจากผู้ให้เช่า

ตรวจแบบฟอร์ม วันที่ได้รับ กำหนดยกเลิก และเหตุผล หากเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัว กฎหมายมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการแจ้งคู่สมรสหรือคู่ชีวิตจดทะเบียน

หากต้องการคัดค้านว่าเป็นการยกเลิกโดยมิชอบ หรือขอ Erstreckung des Mietverhältnisses (การขอต่อระยะเวลาการเช่า) ต้องยื่นต่อ Schlichtungsbehörde ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือยกเลิก การขอต่อเวลาไม่เกิดขึ้นอัตโนมัติ และหน่วยงานจะพิจารณาผลกระทบและประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายค่ะ

ผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาเอง

ตรวจระยะเวลาและวันสิ้นสุดสัญญาใน Mietvertrag ก่อน หนังสือยกเลิกควรส่งให้ผู้ให้เช่าได้รับภายในกำหนด และควรมีหลักฐานการรับ หากมีผู้เช่าหลายคนในสัญญา ผู้ที่เป็นคู่สัญญาทุกคนควรลงชื่อ

หากต้องการออกก่อนวันสิ้นสุดตามสัญญา อาจพิจารณาเสนอ Nachmieter (ผู้เช่ารายใหม่ทดแทน) ที่พร้อมรับสัญญาภายใต้เงื่อนไขเดิมและมีความสามารถชำระค่าเช่า แต่การหลุดพ้นจากหน้าที่ไม่ได้เกิดเพียงเพราะส่งรายชื่อคนหนึ่งคน ต้องตรวจว่าผู้สมัครเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายจริงค่ะ

การให้เช่าช่วง

โดยหลัก ผู้เช่าควรขอความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อนทำ Untervermietung ผู้ให้เช่าสามารถขอทราบเงื่อนไขของการเช่าช่วง และอาจปฏิเสธได้ในเหตุที่กฎหมายยอมรับ เช่น ผู้เช่าไม่เปิดเผยเงื่อนไข เงื่อนไขไม่เป็นธรรม หรือเกิดผลเสียสำคัญต่อผู้ให้เช่า

ย้ายออกและส่งคืนห้อง

• นัดตรวจห้องและอ่าน Übergabeprotokoll ก่อนลงชื่อ
• ถ่ายภาพสภาพห้องและกุญแจที่ส่งคืน
• แยกความเสียหายจริงออกจากการเสื่อมตามการใช้งานปกติ
• อย่ายอมรับค่าเสียหายที่ไม่เข้าใจโดยไม่ขอรายละเอียด
• เก็บสัญญา ใบแจ้งหนี้ และหลักฐานการส่งคืนไว้

ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดทุกความเสียหายเต็มราคาเสมอไป อายุการใช้งานของสิ่งของ การเสื่อมตามปกติ สาเหตุ และมูลค่าคงเหลือเป็นสิ่งที่ต้องนำมาพิจารณา

หากตกลงกันไม่ได้ ต้องไปที่ไหน?

ข้อพิพาทเรื่องบ้านเช่าหรือสถานที่ประกอบธุรกิจโดยทั่วไปเริ่มที่ Schlichtungsbehörde in Mietsachen (หน่วยงานไกล่เกลี่ยข้อพิพาทด้านการเช่า) ของพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ไม่ได้เริ่มที่ตำรวจหรือยื่นตรงต่อศาลทุกกรณี

หน่วยงานไกล่เกลี่ยมีหน้าที่ช่วยให้คู่กรณีตกลงกัน และในบางเรื่องอาจเสนอคำตัดสินหรือมีอำนาจวินิจฉัยตามเงื่อนไขของกฎหมาย หากไม่สำเร็จ เรื่องจึงอาจไปต่อยังศาลแพ่งที่รับผิดชอบ

ตำรวจเกี่ยวข้องเมื่อมีเหตุฉุกเฉิน ความรุนแรง การข่มขู่ การบุกรุก หรือพฤติการณ์ที่อาจเป็นความผิดอาญา ส่วนข้อพิพาทเรื่องค่าเช่า เงินประกัน การซ่อม หรือการยกเลิกสัญญาโดยทั่วไปใช้เส้นทางกฎหมายเช่าค่ะ

ควรเตรียมเอกสารอะไร?

• Mietvertrag และภาคผนวกทุกหน้า
• แบบฟอร์มขึ้นค่าเช่าหรือยกเลิกสัญญา พร้อมซองและวันที่ได้รับ
• Übergabeprotokoll และรูปถ่ายก่อนเข้า–ก่อนออก
• ใบแจ้งค่าเช่า Nebenkosten และหลักฐานการชำระ
• จดหมาย อีเมล และข้อความกับผู้ให้เช่าหรือ Verwaltung
• รูปหรือวิดีโอของความชำรุด พร้อมลำดับเหตุการณ์ตามวันที่
• คำอธิบายว่าต้องการให้แก้ไขอะไร เช่น ซ่อม ลดค่าเช่า คืนเงินประกัน หรือคัดค้านการยกเลิก

คำศัพท์สำคัญ

• Mietrecht = กฎหมายเช่า
• Mietvertrag = สัญญาเช่า
• Vermieter = ผู้ให้เช่า
• Mieter = ผู้เช่า
• Mietzins = ค่าเช่า
• Nebenkosten = ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
• Mietkaution / Mietzinsdepot = เงินประกันการเช่า
• Mängel = ความชำรุดบกพร่อง
• Untervermietung = การให้เช่าช่วง
• Kündigung = การยกเลิกสัญญา
• Erstreckung = การขอต่อระยะเวลาการเช่า
• Schlichtungsbehörde = หน่วยงานไกล่เกลี่ย

แหล่งข้อมูลทางการ

• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) — กฎหมายเช่า
• BWO — เอกสารและคู่มือเรื่องการอยู่อาศัย
• Fedlex — Obligationenrecht (OR)
• Fedlex — Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)

← กลับไปอ่านภาพรวมกฎหมาย 5 กลุ่ม

อ่านกลุ่มที่ 4 กฎหมายแรงงาน · ครบแล้ว: กฎหมายพื้นฐานทั้ง 5 กลุ่ม